Das US-Immobilienbeben und der Schweizer Realitätscheck: Ein Tsunami für das Büro, ein Goldrausch für das Handwerk?
Von der Redaktion | Marktanalyse: Wenn die globale Liquidität einfriert und ein lokaler Systemwechsel ansteht.
Während der US-Immobilienmarkt im Januar 2026 mit historischer Wucht implodiert – mit einem Überhang von 44 % mehr Verkäufern als Käufern und Rekordsuchen für "Cant Sell Home" –, stellt sich die Frage: Wann erreicht die Druckwelle die Schweiz? Unsere Analyse zeigt: Der Schock kommt, aber er ist kein tödliches Gift, sondern ein Katalysator für eine tiefgreifende Transformation des Marktes und des Gewerbes.
1. Der kognitive Tsunami und der US-Crash (2026)
Der Auslöser ist global: Die KI-Entlassungswellen in den USA (UBS-CS, Nestlé, Amazon) fressen sich durch das Eigenkapitalbasis des Mittelstandes. Wenn 93 % der US-Jobs tangiert werden, bricht die Kreditwürdigkeit für den Immobilienkauf zusammen. Der US-Markt hat 2026 ein historisches Liquiditätsproblem.
2. Die Schweiz als Sonderfall: Substanz schlägt Spekulation
Warum bricht der Schweizer Markt nicht deckungsgleich ein?
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Resilienz durch Sanierungszwang: Die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Sanierung (Netto-Null-Ziele) halten den Substanzwert der Immobilien künstlich hoch. Immobilienbesitzer sind gezwungen, zu investieren, um Marktfähigkeit und Werterhalt zu sichern.
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Handwerk als „Value Protector“: Wir beobachten einen massiven Shift von „Kaufen und Halten“ zu „Halten und Sanieren“. Das Handwerk ist nicht länger nur ein Dienstleister, sondern der strategische Partner zur Sicherung von Realwerten.
3. Der neue Schweizer Hebel: Eigenmietwert-Abschaffung 2028 – Ein Wendepunkt für das Gewerbe
Hier liegt der game-changing Faktor für das Schweizer Immobilienmarkt-Szenario der kommenden Jahre.
Die lang diskutierte Abschaffung des Eigenmietwerts, die nun definitiv auf den 1. Januar 2028 projektiert ist, wird das Verhalten von Immobilienbesitzern und Investoren radikal verändern und dem Handwerk eine neue, strategische Rolle zuweisen.
A) Das neue finanzielle Kalkül:
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Ende der Schulden-Optimierung: Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts als fiktivem Einkommen entfällt auch der Anreiz, möglichst hohe Hypothekarschulden zu halten, um Zinsen steuerlich abzuziehen. Die Ära der "billigen" Schulden, die oft für spekulative Zukäufe genutzt wurden, endet abrupt.
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Fokus auf Cashflow und Werterhalt: Immobilienbesitzer werden verstärkt darauf achten, ihre Immobilien effizient zu bewirtschaften und den physischen Zustand zu optimieren, anstatt auf reine Wertsteigerung durch Marktdynamik zu setzen.
B) Die Konsequenz für das Schweizer Gewerbe:
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Verschiebung der Nachfrage: Der Anreiz, massive steueroptimierte Großprojekte (wie totale Neubauten oder Luxussanierungen, die rein auf Zinsabzug basierten) zu finanzieren, wird nachlassen. Stattdessen wird der Fokus auf Substanzsicherung und Effizienzsteigerung liegen.
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Der Aufstieg der "Value-add" Renovierungen: Wir erwarten einen Anstieg von kleineren, strategischen Renovierungen, die direkt den Marktwert und die Mietrendite steigern: energetische Modernisierung (Dämmung, Wärmepumpen, PV-Anlagen), moderne Bäder und Küchen, barrieresfreier Umbau.
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Gezielte Investitionen statt Steuer-Hebel: Wenn der Staat die Schulden nicht mehr kofinanziert, muss das investierte Kapital eine reale Rendite erwirtschaften. Das Handwerk wird zum Berater: Welche Sanierungsmaßnahme bringt den größten Wertzuwachs pro investiertem Franken?
Zusammenfassung der Quellen (Summary, Stand 2026/Prognose 2028)
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US-Marktdaten (Jan 2026): Allzeithoch bei Suchen für "Cant Sell Home"; 44 % Überhang an Verkäufern.
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KI-Entlassungen (Feb 2026): Globale Stellenstreichungen (UBS, Nestlé) untergraben die kognitive Mittelstandsbasi und Kaufkraft.
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Handwerk.ch/Gewerbe-Index: Fokusverschiebung im Schweizer Gewerbe von Neubau zu Werterhalt und Effizienz-Sanierung.
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Bundesratsbeschluss (Nov 2025): Definitiver Starttermin für die Eigenmietwert-Abschaffung auf 1. Januar 2028.
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Marktanalyse (KOF/ZKB, Jan 2026): Prognostizierter Nachfrageanstieg nach "Value-add" Sanierungen und Rückgang der Zins-Hebel-Spekulation.
Fazit: Die Stunde der Realwerte und des Know-hows
Der US-Markt ist das globale Warnsignal: Reines Spekulationskapital in Immobilien wird vernichtet. Die Schweiz 2026-2028 hingegen wird durch zwei mächtige Kräfte stabilisiert:
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Der Netto-Null-Sanierungsdruck, der das Handwerk als physischen Umsetzer unentbehrlich macht.
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Die Eigenmietwert-Abschaffung ab 2028, die den Fokus von künstlicher Schuldenoptimierung hin zu Substanzwert und Effizienz verschiebt.
Für das Schweizer Gewerbe bedeutet das: Die Auftragsbücher füllen sich nicht mehr durch den Neubau-Boom, sondern durch den massiven Druck zur Bestandsoptimierung. Fachwissen in energetischer Sanierung und strategischer Gebäudebewirtschaftung wird zur wertvollsten Ressource.
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- 28.02.2026
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- Bau, Handwerk & Immobilien
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