🇨🇭 Schweiz schafft den Eigenmietwert ab – Was die Übergangsphase bis 2028 für Eigentümer, Bauherren und die Bau- & Handwerksbranche bedeutet
Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts deutlich angenommen. Die Reform wird voraussichtlich per 1. Januar 2028 in Kraft treten. Damit beginnt eine Übergangsphase von gut zwei Jahren, die grosse Auswirkungen auf Renovationen, Unterhaltsarbeiten, Investitionsentscheidungen und die gesamte Bau- und Handwerksbranche haben wird. Während das bisherige System weiterhin gilt, ist das neue Paradigma bereits politisch beschlossen – und genau dieser Übergang schafft eine aussergewöhnliche Dynamik.
Eine Übergangszeit, die Investitionen vorzieht
Bis Ende 2027 bleibt der Eigenmietwert bestehen, ebenso der volle Abzug von Unterhaltskosten für selbstgenutztes Eigentum. Diese Kombination führt dazu, dass viele Eigentümer ihre Renovationen neu planen. Projekte, die ursprünglich erst mittelfristig vorgesehen waren, werden nun bewusst vorgezogen, um sie noch steuerlich geltend machen zu können.
Besonders häufig betrifft dies die Modernisierung von Küchen und Bädern, die Sanierung der Gebäudehülle, den Ersatz von Fenstern und Dächern und die Erneuerung von Heizungs- und Haustechniksystemen. Auch funktionale Arbeiten im Aussenbereich wie Wege, Mauern, Sitzplätze, Terrassen oder Bewässerungsanlagen werden vorgezogen, sofern sie als werterhaltende Massnahmen gelten.
Vorzieheffekte und volle Auftragsbücher
Verschiedene Fachinstitutionen gehen davon aus, dass die Jahre 2026 und 2027 zu ausgesprochen aktiven Renovationsjahren werden. Der erwartete Wegfall der Abzüge ab 2028 ist der stärkste Treiber dieser Entwicklung. Die Nachfrage steigt bereits jetzt, und sie dürfte sich im Verlauf der Übergangsphase weiter verstärken.
Für die Handwerksbetriebe bedeutet dies zunehmend volle Auftragsbücher und eine starke Auslastung in fast allen Gewerken. Je näher der Stichtag rückt, desto stärker dürfte der Druck auf Kapazitäten steigen. Eigentümer, die spät planen, laufen Gefahr, dass ihre Vorhaben nicht mehr rechtzeitig umgesetzt werden können. Gleichzeitig erhöht sich die Bedeutung professioneller Auswahlkriterien: geprüfte Betriebe, transparente Ratings, gute Referenzen und klare Kommunikation werden wichtiger denn je.
Energetische Modernisierungen bleiben ein Kerntrend
Unabhängig von der Abschaffung des Eigenmietwerts bleiben energetische Sanierungen weiterhin attraktiv. Politische Programme, Fördergelder und der gesellschaftliche Trend zu höherer Effizienz sorgen dafür, dass Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen, Dämmungen, moderne Fenster oder intelligente Energiesysteme auch nach 2028 deutlich an Bedeutung gewinnen. Viele Eigentümer kombinieren steuerlich motivierte Renovationen mit langfristig sinnvollen energetischen Optimierungen, um ihre Immobilien sowohl finanziell als auch energetisch zukunftsfähig zu machen.
Ab 2028: Ein Markt, der von Qualität statt Steueroptimierung geprägt wird
Wenn der Eigenmietwert entfällt und Unterhaltsabzüge sowie Schuldzinsabzüge weitgehend wegfallen, verändert sich die Motivation für Renovationen grundlegend. Steuerlich motivierte Kleinaufträge verlieren an Bedeutung, während wirtschaftlich sinnvolle, substanzerhaltende und wertsteigernde Projekte stärker in den Fokus rücken.
Zugleich wird der Trend zur Amortisation voraussichtlich zunehmen, da Hypothekarzinsen weniger abziehbar sein werden. Viele Eigentümer werden ihre Finanzierung dadurch vorsichtiger gestalten. Langfristig führt diese Entwicklung zu einem stabileren Immobilienmarkt, in dem nachhaltige Investitionen wichtiger sind als kurzfristige Steuervorteile.
Eine Branche im strukturellen Wandel
Die Bau- und Handwerksbranche befindet sich durch die Reform in einem strukturellen Wandel. Während die Übergangszeit bis 2028 eine Phase hoher Nachfrage und intensiver Bautätigkeit bringen dürfte, wird die Zeit danach geprägt sein von Qualitätsorientierung, Energieeffizienz und langfristigem Werterhalt. Betriebe, die mit geprüfter Qualität, klaren Ratings, starken Referenzen und professioneller digitaler Sichtbarkeit auftreten, werden in diesem neuen Marktumfeld besonders erfolgreich sein.
Gleichzeitig werden digitale Plattformen, Monitoring-Ökosysteme, Ratings und KI-basierte Systeme eine wachsende Rolle spielen – sowohl für die Sichtbarkeit der Betriebe als auch für die Entscheidungsprozesse von Eigentümern, Versicherern, Banken und anderen Marktteilnehmern.
Quellen (gesammelt und zusammengefasst):
– Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD): Unterlagen zur Abstimmung vom 28.09.2025, Reform Wohneigentumsbesteuerung
– Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV): Informationen zum zeitlichen Inkrafttreten, frühestens ab Steuerperiode 2028
– Bundesrat: Botschaft und technische Erläuterungen zum Systemwechsel
– HEV Schweiz: Einschätzungen zu Unterhaltsabzügen, Übergangsfristen und Renovationsdynamik
– Schweizerischer Baumeisterverband: Einschätzungen zu Baukonjunktur, Sanierungsmarkt und energetischen Trends
– Fachbeiträge aus Energie- und Gebäudetechnik (BFE, Energieschweiz): Fördermodelle und energetische Investitionstrends
– Juristische Fachplattformen (WEKA u. a.): Analysen zu Übergangsphase, Abzugsregeln und steuerlichen Auswirkungen
Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert nicht erst ab 2028 die Rahmenbedingungen, sondern formt bereits jetzt die Investitions- und Sanierungsentscheidungen in der Schweiz.
Die Übergangsphase führt zu massiv steigender Nachfrage, vollen Auftragsbüchern und einer beispiellosen Dynamik im Bau- und Handwerksmarkt. Ab 2028 wird dieser Markt ruhiger, nachhaltiger und stärker auf Qualität fokussiert sein – ein struktureller Wandel, der alle Beteiligten langfristig begleiten wird.
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