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🏡 Immobilienmarkt Schweiz: Läuft der Markt den Einkommen davon?
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt seit Jahren steigende Preise – während die Löhne nur langsam zulegen. Die Folge: Immer weniger Haushalte können sich ein Eigenheim leisten.
📊 Durchschnittspreise und Einkommen im Vergleich
🏠 Durchschnittspreis Einfamilienhaus (2025): ca. CHF 1'220'000
🏢 Durchschnittspreis Eigentumswohnung (3-Zimmer, 2025): ca. CHF 801'000
📈 Preisentwicklung seit 2010: +40 %
💵 Lohnentwicklung seit 2010: ca. +8 %
💰 Medianlohn Schweiz (2022): ca. CHF 6'788 pro Monat brutto = CHF 81'456 pro Jahr
🏘 Durchschnittliches Haushaltseinkommen: ca. CHF 9'927 pro Monat brutto = CHF 119'124 pro Jahr
Fazit: Selbst ein Durchschnittshaushalt liegt deutlich unter den Einkommensanforderungen, die Banken heute für viele Immobilienkäufe verlangen.
💰 Wer kann sich überhaupt noch Wohneigentum leisten?
Eigentumswohnung CHF 900'000 → Einkommen ca. CHF 160'000 pro Jahr erforderlich.
Haus CHF 1,25 Mio. → Einkommen ca. CHF 220'000 pro Jahr erforderlich.
👉 In Zürich können nur rund 9 % der Haushalte ein durchschnittliches Einfamilienhaus finanzieren.
👁️ In vielen Fällen ist heute nicht mehr das Eigenkapital die grösste Hürde – etwa wenn dieses durch Erbschaften oder Schenkungen vorhanden ist – sondern das laufende Einkommen, das für die strengen Tragbarkeitsrechnungen der Banken ausreicht. Selbst Topverdiener stossen dabei oft an Grenzen, wenn Kaufpreis und kalkulatorischer Zinssatz kombiniert werden.
🏦 Banken werden restriktiver
a) Standardanforderung: mind. 20 % Eigenkapital, davon 10 % harte Eigenmittel
b) Tendenz: Je nach Bonität oder Objekt fordern Banken 30–35 % Eigenkapital
c) Belehnung: Teilweise nur noch 65–70 % statt 80 %
d) Strengere Bewertung: Verkehrswert wird konservativ angesetzt, erhöht den Eigenkapitalbedarf
e) Zinsen: Margen bei Saron- und Festhypotheken gestiegen
📈 Was passiert, wenn die Preise weiter steigen?
Wenn die Einkommen nicht im gleichen Tempo wachsen, könnte ein Punkt erreicht werden, an dem es zu wenig solvente Käufer gibt.
Mögliche Folgen:
- Nachfrageeinbruch in Teilen des Marktes
- Preisstagnation oder -rückgang mit möglichen Nachschusspflichtszenarien (Margin Call) für Immobilienbesitzer
- Weniger Neubauprojekte, Angebot sinkt
- Zunahme von alternativen Wohnformen (Genossenschaften, modulare Bauten, verdichteter Wohnbau)
🔧 Bedeutung für Handwerk & Bau
Wenn weniger neue Immobilien gekauft werden, verschiebt sich der Fokus auf den Bestand:
- Umbau und Modernisierung bestehender Objekte gewinnen an Bedeutung
- Energetische Sanierungen (Isolation, Fenster, Heizsysteme) bleiben ein Wachstumstreiber
- Unterhalt & Reparaturen sichern den Werterhalt und werden für Eigentümer unverzichtbar
- Innenausbau & Komfort-Upgrades (Küchen, Bäder, Smart-Home) bieten Potenzial für Aufträge
Für Bauunternehmen, Handwerker und Zulieferer bedeutet das: Der Renovations- und Unterhaltsmarkt wird zum stabilen Standbein – unabhängig von der Neubauentwicklung.
handwerker.ch informiert die Branche und den Markt laufend über Trends & Insights zu Bauen, Wohnen, Finanzierung, KI, Jobs, Robotik, Marketing und Leadership – damit Entscheidungen fundiert und zukunftssicher getroffen werden können.
Quellen:
Investropa – Durchschnittspreise Immobilien Schweiz 2025
Global Property Guide – Preisentwicklung Zürich & Genf
I-REM – Immobilienpreise vs. Lohnentwicklung
Bundesamt für Statistik – Medianlohn 2022
Betterhomes – Einkommensanforderungen Immobilienkauf
UBS / Blick – Hürden beim Immobilienkauf
Swissinfo – Finanzierungsmöglichkeiten Zürich
Julius Bär – Immobilienmarktbericht Schweiz Q3 2025
Fazit:
Der Markt bleibt hochpreisig – aber nicht nachhaltig für breite Käuferschichten.
Für Handwerk und Bau heisst das: Den Blick auf Sanierungen, Umbauten und Unterhalt schärfen und gezielt darauf spezialisieren.
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- 18.08.2025
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- Bau, Handwerk & Immobilien
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